Det presiseres at rettstilstanden over tid endres i form av lovendringer og ny rettspraksis og at artikkelen primært omhandler hovedregler og at det kan være unntak som ikke er nevnt. Den som har en konkret sak oppfordres derfor om å søke råd hos advokat.

Regler om selgers og kjøpers rettigheter ved salg av fast eiendom er gitt i avhendingslova – Lov-1992-07-03-93
Loven gjelder også for avhending av andel i borettslag.
Denne loven gjelder imidlertid ikke avtaler med forbruker om oppføring av ny bolig da slike avtaler er regulert i bustadoppføringslova.
Det som er bestemt i avhendingsloven kan fravikes ved avtale der det ikke særskilt er sagt i loven at det som der er bestemt ikke kan fravikes.

Mangler
Eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen mellom partene.
Eiendommen har blant annet mangel dersom den ikke passer til de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til.
Ved forbrukarkjøp skal eiendommen som hovedregel være i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått.
Arealsvikt er å anse som mangel dersom arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren eller denne har opptrådt særlig klandreverdig.
Det kan bli å anse som en mangel ved eiendommen dersom normalt tilbehør ikke følger med.

Særlig viktig er bestemmelsene i avhendingslovens § § 3-7 til 3-9:

Ǥ3-7. Manglande opplysning om eigedomen
Eigedomen har en mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

§3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
(1)Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegne av seljaren.
(2)Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

§3-9. Eigedom selt «som han er» e.l.
Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».
Høyesterett har hatt til behandling en rekke saker hvor tema har vært om hvorvidt en eiendom har vært i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Jeg gjengir her fra HR-2017-1073-A:
«Jeg vil først knytte noen generelle merknader til vesentlighetsvurderingen etter avhendingslova § 3-9 andre punktum.
Etter bestemmelsens ordlyd skal det foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt. Dette er også langt til grunn i rettspraksis, jf. eksempelvis Rt-2002-1425(Bukkebo-dom), Rt-2007-1587 (Avvisningsrett-dommen) og Rt-2010-103(Kistebakkane-dommen). Vurderingen skal foretas ut fra «kjøpesummen» og «tilhøva elles». For at det skal foreligge en mangel, må misforholdet mellom eiendommens stand og kjøperens berettigede forventninger være «utvilsomt», jf. Ot.PRP.nr. 66 (1990-1991) side 92. Det er «de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot», og bestemmelsen er å anse som et «sikkerhetsnett», jf. blant annet Kistebakkane-dommen i avsnittene 41 og 42.
I mange tilfeller vil det være hensiktsmessig først å ta stilling til hva kjøperen kunne forvente basert på kjøpesummen. Her vil forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på utbedringskostnadene kunne gi en viss veiledning. I praksis foretas det gjerne en beregning som viser hvilken prosent utbedringskostnadene utgjør av kjøpesummen. Om denne prosentberegningen heter det i Kistebakkane-dommen i avsnittene 47 og 49:
«Hvor nivået bør ligge i de ulike tilfellene, kan imidlertid by på usikkerhet. ……………………………………..
I de to avgjørelsene jeg nettopp har nevnt (Rt-2002-1425 og Rt-2007-1587), spenner de utbedringskostnadene som Høyesterett har uttalt kan være tilstrekkelige, fra om lag 3 % til om lag 6 % av kjøpesummen; alt avhengig av boligens karakter og standard. Etter mitt syn innebærer vesentlighetskravet at utbedringskostnadene – som et utgangspunkt – må ligge i den øvre delen av dette spennet».
Prosedyrene for Høyesterett kunne gi inntrykk av at det etter dommen har festet seg en praksis hvor vesentlighetskravet i de fleste saker alene avgjøres ut fra om utbedringskostnadene tilsvarer 5-6 %. Det fremgår imidlertid av dommen at dette ikke er en riktig forståelse av § 3-9. Det skal foretas en samlet helhetsvurdering, jf. avsnitt 51 hvor det fremgår:
«………. Prosentberegninger (er ikke) noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike forhold altså ikke være oppfylt selv om utbedringskostnadene skulle overskride en veiledende terskel.
Motsatt kan vesentlighetskravet være oppfylt – slik som i avvisningsrettdommen – selv om utbedringskostnadene ligger under en slik terskel. Det skal riktignok mye til».
Tilsvarende synspunkt er lagt til grunn i avgjørelsen inntatt i Rt-2010-710 avsnitt 45. Jeg viser også til at Høyesterett i en dom fra 2008, Rt-2008-963 (Rotte-dommen), avgjorde spørsmålet om det det forelå en mangel etter § 3-9 uten å gå inn på en prosentberegning.
……………………..
Avhendingslova § 3-9 andre punktum omtaler verken utbedringskostnader eller standardheving. Betydningen av forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på utbedringskostnadene, og den tilhørende prosentberegningen, er utviklet gjennom rettspraksis, som ledd i forståelsen av hva kjøper med rette kan forvente ut av kjøpesummen. Lovteksten løser derfor ikke spørsmålet om det skal gjøres et fradrag i utbedringskostnadene for standardheving, og det er ikke omtalt i lovforarbeidene.
Etter mitt syn gir heller ikke foreliggende praksis fra Høyesterett særlig veiledning, for de spørsmål om det skal gjøres fradrag for standardheving ved vurderingen av om det foreligger noe mangel, ikke har vært tema i sakene som tidligere er behandlet. Videre har det vært tale om andre situasjoner. I avvisningsrett-dommen (Rt-2007-1587) var det snakk om en nesten ny leilighet, mens det i Kistebakkane-dommen (Rt-2010-103) dreide seg om mangler ved takstoler og isolasjon som ikke «eldes» på samme måte som eksempelvis et baderom. Spørsmål om standardhevingsfradrag ble derfor ikke satt på spissen i disse sakene. I Bukkebo-dommen (Rt-2002-1425) var kjøperne klar over at det forelå mangler ved eiendommen som måtte utbedres. Det var derfor rimelig å ta utgangspunkt i utbedringskostnader fratrukket standardhevingsfradraget.
De ankende parter har anført at det må gjøres et fradrag for standardheving for å få frem de reelle utbedringskostnadene som kjøper kan kreve dekket. Det er vist til at mangelvurderingen skal foretas ut fra bygningsdelens reelle brukstid, og at dersom det ikke gjøres et fradrag, vil bygningsdelen i realiteten bli behandlet som om den var ny.
Jeg er ikke enig i denne innfallsvinkelen. Etter mitt syn må vurderingen av om eiendommen er i «vesentleg ringare stand» ta utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Det må derfor vurderes hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. Omfanget av utbedringskostnadene vil på denne måten kunne utgjøre et mål på størrelsen av avviket, slik § 3-9 andre punktum gir anvisning på.
Når utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og omfanget av avviket, kan jeg ikke se at det bør gjøres et fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning.»

Kjøperens undersøkelse – § 3-10
Kjøper har ingen undersøkelsesplikt, men kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som kjøper ville blitt kjent med ved en undersøkelse av eiendommen. Men dette gjelder ikke dersom selgerne har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro.
§3-10 første og annet ledd gjør ingen innskrenkninger i § 3-7 om manglende opplysning om eiendommen.

Kjøperens krav ved selgers avtalebrudd
Avhendingslovens kapittel 4 inneholder bestemmelser om kjøperens krav ved avtalebrudd på selgerens side.

Forsinkelse
Dersom selgeren ikke oppfyller sin del av avtalen eller det oppstår vesentlige forsinkelser, kan kjøperen fastholde avtalen og kreve oppfyllelse, eller heve dersom forsinkelsen medfører et vesentlig avtalebrudd og eller kreve erstatning. Dessuten holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen for å sikre sitt krav.

Mangler
Dersom det foreligger en mangel ved eiendommen, som ikke kjøper selv må stå ansvarlig for, kan kjøper kreve retting, prisavslag, heving ved vesentlig avtalebrudd, erstatning samt holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.
Det kan i noen tilfeller gi et langt bedre resultat for kjøper å kreve prisavslag enn erstatning. Kontakt advokat om dette om det er aktuelt.
Kjøper kan også gjøre gjeldende mangel ovenfor en tidligere selger av eiendommen. Også i slike tilfeller må lovens regler om reklamasjonsfrist overholdes.
Hvis en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende dersom det ikke følger av avtalen at kjøperen skal overta eiendommen med de begrensninger som følger av tredjepersons rett.
Dersom det hefter offentligrettslige rådighetsforbud eller offentligrettslige byrder på eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende.

Det er viktig å merke seg reglene om retting av mangler. Selger har som hovedregel både en plikt og en rett til å rette mangler. Hvis kjøper avviser selgers tilbud om retting kan kjøpers rett til prisavslag og heving gå tapt. Se ellers §§ 4-10 og 4-11 under:

§ 4-10.Retting av manglar
(1) Tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga.
(2) Har seljaren ført opp hus eller anna innretning for sal, kan kjøparen krevje at seljaren rettar mangelen dersom retting kan skje utan urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren. Det same gjeld ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.
(3) Rettinga skal skje innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande og gjort det mogeleg for seljaren å rette. Rettinga skal skje for seljarens rekning.
(4) Vert mangelen ikkje retta, kan kjøparen krevje prisavslag etter § 4-12 eller heve etter § 4-13.2 Dette gjeld likevel ikkje dersom kjøparen avviser retting som seljaren har rett til å utføre etter fyrste ledd. Dersom seljaren har plikt til å rette mangelen, og dette ikkje vert gjort, kan kjøparen krevje skadebot for forsvarlege kostnader ved å få mangelen retta.

§ 4-11.Melding om krav på retting
Kjøparen taper kravet på retting dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om kravet saman med reklamasjonen etter § 4-19, eller innan rimeleg tid etter denne. Kravet kan likevel gjerast gjeldande dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

Reklamasjon
Svært viktig er det å merke seg avhendingslovens § 4-19 om reklamasjon. Kjøpers rettigheter til å gjøre gjeldende mangler kan gå tapt om man ikke reklamerer innen rimelig tid. Fra § 4-19 gjengis:
«(1)Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.
(2)Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikkje seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.
(3)Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
(4)Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova».

Selgers krav ved kjøpers avtalebrudd
Avhendingslovens kapittel 5 inneholder regler om selgers krav ved avtalebrudd fra kjøperens side.
Dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller andre forpliktelser etter avtalen, uten at dette står på selgeren eller omstendigheter som selgeren har risikoen for, så kan selgeren kreve oppfylling av avtalen, heve avtalen ved et vesentlig avtalebrudd, kreve erstatning, holde tilbake egen ytelse og kreve renter.
Dersom selgeren vil heve handelen eller kreve erstatning må selgeren gi kjøperen melding innen rimelig tid.

Felles regler ved selgers og kjøpers avtalebrudd
En part kan holde egen ytelse tilbake dersom det blir klart at den annen part ikke kommer til å oppfylle sin del av avtalen. Motparten må straks varsles. Dersom det før oppfylling av avtalen blir klart at den annen part vesentlig vil misligholde avtalen, kan den annen part heve avtalen før tiden for oppfyllelse har kommet.

Fellesregler om erstatning
Når en part kan kreve erstatning skal erstatningen svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følge av avtalebruddet. Dette gjelder likevel bare tap som den ansvarlige med rimelig grunn kunne ha regnet med som en mulig følge av avtalebrudd. Erstatningens omfang utvides der det er utvist skyld.